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关于常见的物业纠纷，民法典这样说
发布时间：
2020-09-25
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《中华人民共和国民法典》把物业服务合同纳入有名合同的管理范围内，提炼总结了近年物业与业主的实务纠纷的解决方案，在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的基础上修改、增减了部分内容。
一般来说，物业和业主之间有以下两种常见纠纷：
一、不缴物业费，就停水和电?
某高档小区物业用停水和停电的方式来催缴物业费。业主发现，只要自己交了物业费，水电就恢复正常，因此也就不再拖欠。
虽然这不失为一种有效的解决方式，但对业主的基本生活造成了严重不利影响，不符合以人为本的原则;并且这侵害了业主的抗辩权，法律规定物业在按照约定和有关规定提供服务之后，业主无权拒绝缴纳物业费，如果物业没有做好服务，业主是可以适用同时履行抗辩权的。
虽然在《民法典》颁布之前，根据合同法的原则和规定，水电的合同主体是供电人和用电人的关系，与物业无关，物业无权断水断电，但是在实务中仍是屡禁不止。
《民法典》的物业服务合同部分增加了明确的禁止性规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费(944)。这一条为物业和业主提供了实务指引，如果之后物业再用这种方式，业主有权获得法院的支持。
二、邻居私自圈地、违建、在公共区域堆放杂物，物业不作为?
邻居私自圈地、占用公共区域的行为侵害了其他业主的权益完整性，但是相邻业主之间的纠纷属于相邻权纠纷，并非物业合同纠纷。其次，物业并非行政机构，不具有行政执法权，因此物业有时候会选择对业主的投诉视而不见。虽然业主无权以此为由拒缴物业费，但物业能够推脱全部责任吗?
根据《物业管理条例》 规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告(45)。根据该条，物业有且仅有制止和报告的义务。
《民法典》把本条上升至基本法位阶，规定：对物业服务区域内违反有关治安、环保等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理(942)。这一条规范物业采取措施的方式应当及时且合理，而且并非仅限于报告，还要协助行政部门处理，这显然在一定程度上加强了物业面对此事时的义务。
从以上两处新规定可以窥得，民法典对物业服务合同的规定就像是给物业加了一道极其温和的紧箍咒，试图在最小程度加重物业责任的同时，明晰物业和业务的权利义务分配。
文旅集团 汤雪薇
2020年9月25日
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